carga hipotecaria

Fumata blanca para las medidas de ayuda a los hipotecados vulnerables. A falta de cerrar los últimos flecos, banca y Gobierno han acelerado las conversaciones para sellar un acuerdo que amplía el actual Código de Buenas Prácticas, establece un protocolo nuevo para aliviar el pago de hipotecas a familias de clases medidas en riesgo de vulnerabilidad y facilitará la amortización anticipada y la conversión de préstamos de tipo variable a tipo fijo. Según el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, este paquete de medidas podrá beneficiar a más de un millón de hogares españoles.

Por un lado, las patronales AEB, CECA y Unacc y el Ejecutivo han acordado actualizar el Código de Buenas Prácticas, aprobado en 2012, con el objetivo de adaptarlo al contexto actual. De esta forma, los clientes vulnerables tendrán la posibilidad de reestructurar el préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo durante la carencia del principal de cinco años (euríbor -0,1% frente al euríbor +0,25% actual). Igualmente, se amplía a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración.

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Los requisitos para acogerse a estas medidas es que los hogares tengan una renta inferior a 25.200 euros anuales (tres veces el IPREM) y que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, como venía establecido en el código actual. Además, el acuerdo entre Ejecutivo y patronales ha ampliado el rango y permitirá que las familias que no cumplan con el criterio del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario puedan acogerse a estas medidas, con una carencia de dos años, un tipo de interés menor durante el tiempo de carencia y una extensión del plazo de hasta siete años.

En segundo lugar, el pacto incluye un nuevo Código para las clases medias en riesgo de vulnerabilidad por el incremento de la cuota hipotecaria. Esta medida busca que las familias tengan una adaptación más gradual al nuevo entorno de tipos de interés, debido a la acelerada subida que han experimentado en los últimos meses. Podrán acogerse los hogares con renta inferior a tres veces y media el IPREM (29.400 euros anuales) con hipotecas que se hayan formalizado antes del 31 de diciembre de 2022. También deberán cumplir el requisito de que la carga hipotecaria represente más del 30% de su renta y que la cuota haya aumentado al menos el 20% por la subida de tipos de interés.

Los bancos deberán ofrecer a todos los clientes que cumplan estas condiciones la posibilidad de congelar la cuota durante 12 meses, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta siete años.

Este nuevo Código se trata de la gran novedad que incluye el acuerdo. El principal escollo que ha hecho que la recta final de las negociaciones se haya demorado era la definición del colectivo considerado como vulnerable y que determina el nivel de alcance de las medidas de ayuda. Mientras los bancos defendían acotar el perímetro para evitar verse obligados a dotar provisiones millonarias, el Ejecutivo era partidario de abrir más el abanico de posibles beneficiados. En ese sentido, el Gobierno ha logrado imponerse al sacar adelante un nuevo Código que beneficiará a las clases medias.

En tercer lugar, el paquete acordado entre patronales y Ejecutivo incluye otras medias de alivio complementarias. Así, se reducirán los gastos y se eliminarán durante 2023 las comisiones para facilitar el cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo.  Igualmente, durante el próximo año se suprimirán las comisiones para la amortización anticipada del préstamo hipotecario.

Un millón de posibles beneficiados

Banca y Gobierno llevaban negociando este paquete de medidas desde septiembre y a pesar de que ambas partes transmitían la buena predisposición por llegar a una entente, el acuerdo final se venía retrasando. El Ejecutivo llevará este martes la propuesta al Consejo de Ministros y las medidas entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2023, cuando se espera que las cuotas hipotecarias empiecen a experimentar una subida importante. Más allá del acuerdo entre ambas partes, los bancos podrán efectuar ofertas adicionales a sus clientes atendiendo a cada caso.

Aunque la banca ha venido recalcando que se trata de un reducido porcentaje de clientes los que se verán impactados, desde el sector y el Gobierno se ha buscado un acuerdo que permita mitigar la carga que supondrá el aumento en la cuota las familias vulnerables.

Los préstamos hipotecarios formalizados en los últimos cinco años son los que más preocupan tanto al Gobierno como al Banco de España y los propios bancos, porque se encuentran todavía en el periodo inicial de amortización, cuando la carga de intereses es mayor. Por ello son las que más van a sufrir la subida de los tipos, poniendo a prueba la capacidad de pago de muchas familias.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2016 y 2021 se firmaron un millón y medio de hipotecas a tipo variable, pero el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital prevé que se vean beneficiados por estas medidas hasta un millón de clientes. No obstante, los bancos vienen recalcando que no esperan una avalancha de impagos ni de familias afectadas por la subida de tipos de interés.

En ese sentido, desde hace meses las entidades financieras se han apresurado a explicar que la mayor parte de la cartera hipotecaria producida en los últimos años se trata de préstamos a tipo fijo, que han estado incentivados por las propias entidades, para aprovechar la época de bajas tasas de interés, por lo que no sufrirán ninguna alteración de la cuota. Además, de la cartera a tipo variable, la mayor parte se formalizó antes de 2016, y que el grueso de los intereses ya está amortizado.

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